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别傻了,这才是房价上涨的真相

发布时间:2019-06-11 12:43:57 观看次数:

最近,媒体在大肆渲染央行放水的影响力,不少大V又开始信誓旦旦的忽悠房价即将上涨。很多朋友也是非常的焦虑,感觉房价还没怎么降,就又要涨了,是不是应该奋不顾身的马上上车?

我只想说,那些告诉你放水后房价就会涨的大V们,他们根本就不懂得中国房价的本质,他们根本就不明白房价上涨的意义,房价上涨的根源从来都不是放水!

1

重启放水

7月23日,我国宏观经济层面发生了三件大事:

第一件:国务院常务会议提出:积极的财政政策要更加积极。稳健的货币政策要松紧适度,保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。

第二件:央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作,对冲当日1700亿元逆回购到期量后,实现净投放3320亿元。这是有史以来单次最大规模的MLF操作。

第三件:人民日报在文章《结构性去杠杆稳步推进(经济形势年中看)》中表示:去杠杆初见成效,我国进入稳杠杆阶段。

在这次MLF之前,央行已经降准三次。

无论是央行的宽松,还是财政的积极,本质上没有什么区别,其目的都是增加市场里的基础货币量,从而保证地方政府融资、保证中小企业融资、保障基建投资、保持经济增长、应对贸yi战的不确定性和长期复杂性。毫无疑问,政策已经转向,水闸重新开启、货币已经宽松、放水已经开始。

2

房价的本质

众所周知,社会上广为流传的导致房价上涨有三大原因:一、货币超发,二、土地涨价,三、炒房。

那么我告诉你,以上全错!

真正能够从根源上推动房价上涨的只有一个因素:供求关系!

1998年的时候,我国的货币总量M2是10万亿,而到了2018年6月末,达到了177万亿,20年上涨了17.7倍。

天量的货币投放,为什么米价没有大涨,为什么菜价没有大涨,为什么电价没有大涨,为什么车价还越来越低,因为我国确保18亿亩耕地红线不能碰,核电风电光电用不完,产能过剩工业化量产。因为米、菜、电、车的无限量供应,所以价格才不可能涨。

那么,我们反观这20年来一二三四线城市的房价走势,一线城市房价上涨超过了20倍,强二线上涨了10倍,弱二线上涨了5倍,三四线在2017年之前的涨幅低到可以忽略不计。

同样是央行大水漫灌,为什么只有一二线城市房价显着增长,三四线却滞涨多年,说明放水根本不是房价上涨的根源所在。

一二线城市和三四线城市这种背离式房价走势的根源其实是供求关系所致。由于我国城乡二元割裂的土地结构,土地供应的垄断,集体土地的浪费,再加上决策层搞平衡主义的主观意志,导致在全国范围内土地空间错配,一二线城市土地严重供不应求,而三四线城市土地大量供应。

一二线城市由于各种资源的高度集中,在过去几十年吸引了大量的外来人口,土地供应跟不上的结果就是房价持续上涨。

三四线城市常年处于人口流失的状态,反而土地大量供应,所以就出现了数以千计的新城、鬼城,房价当然上不去。

通俗点讲,我国房价的本质就是:人口流入的地方没地造房子,所以房价贵,人口流出的地方地多房子多,所以房价便宜。

3

土地财政

2000年初,我国为了应对转型困难、拉动经济增长,背叛了98房改的初衷,发明了独特的土地财政大法,取消原本规划的保障房,全部实行住房商品化。但由于一线城市土地稀缺,人口基数大,住房商品化的结果就是房价开始逐步上涨。

房价上涨带来了可观的获利空间,资本的逐利性就驱使央行超发的货币大量进去楼市,支撑房价继续暴涨,暴涨后又会吸引更多的货币涌入,最终形成房地产黑洞,吞噬掉所有的资源和资本。

超发货币唯利是图的本性,决定了哪里有利润,就会钻到那里。从本质上说,房价上涨的根源不是货币超发,但房价上涨必然会吸收超发的货币。

2017年之前的三四线城市,在同样的土地财政驱使下和天量的货币投放下,房价却没有很大起色,根源也就在于人口基数少,住房供应充足,鬼城新区遍地。

而2017年以后的货币化棚改却打破了这种平衡,政府通过大量的拆迁、人造的住房需求,来形成供不应求的局面,再通过真金白银的发放,来促使房价短期内上涨。

所以,对于三四线城市来说,真正致使房价翻倍的,根本不是央行放水,而是土地财政主导下的人造供求关系失衡。没有棚改就没有上涨,棚改结束,也就意味着上涨的结束。

管理者正是通过严格控制土地供应,达到住房供不应求的局面,再辅以调控政策的松紧,来实现土地财政的得以为继。用刺激房地产来度过经济危机,用房价上涨来掩盖实体经济困境,这已经成为我们多年来的惯用伎俩。

更确切的说,央行放水只是房价上涨的并发症、助推器,只有在供不应求的一二线市场才能发挥作用。而在土地垄断和土地财政控制下,对供需失衡的纵容才是房价居高不下的真正元凶!

4

调控的艺术

供求关系决定了一个城市的房价涨跌。这也就是为什么我一直强调,只有一二线城市的房产值得投资和长持,而三四线城市只适合居住的原因。

虽然房价是由供求决定的,但我们利用行政手段出台的各项调控政策,却可以阻断房产交易的通道,管控交易的进程。形象点比喻就是,虽然你肚子很饿,但是有一只手掐住了你的脖子,你再饿也只能喝点汤,吃不了肉。

本质上讲,房价的根源是供求关系,开关却是调控政策。供求决定房价上涨还是下跌,政策决定何时涨以及何时跌!

房价的上涨必然是由成交量扩大引起的。在调控政策没有放松,政府没有鼓励买房,大量的刚需和投资都被限制入场之时,放再多的水,又有何用?

对于购房者来说,降息,利率打折,首付降低,贷款额度提高,税费减免,限购放松,限售放开,才能有效降低购房成本,才能有效扩大购房需求,只有促成交易量的连续上升,才有可能带来房价的上涨。没有成交量,放再多的水,又有何用?

5

时机的把握

7月25日,上海市长应勇通过官媒表示:坚持“一个定位”和“两个不是权宜之计”不动摇,坚持限购限贷“双限”政策不放松,继续加强房地产市场调控,继续稳房价、稳地价。

7月26日,深圳市规土委一份未得到官方认可的内部文件流出:一、暂停企事业单位购房,5年限售。二、个人购买住宅3年限售,公寓5年限售。三、离婚两年内买房按照第二套计算。

上海和深圳的态度表明,即使央行放水,也暂时不会放松调控,虽然我们对这种“贼喊捉贼”、“此地无银三百两”的说法早已习惯,但至少可以肯定的是,目前还看不到政策放松的可能性,看不到房价上涨的可能性。

政策转向、重启放水不假,但只能说明我们的经济确实遇到困难,我们的发展确实遭遇阻力,在内忧外患的困境下,放水只是第一步,它只能提供给我们一个信号,也许房地产仍然会扮演力挽狂澜的重要角色,也许3个月,也许6个月,也许更长,没有人能够准确预测。

但可以肯定的是,下一轮房地产周期还是会从一线城市开始,在二线城市结束。一二线城市的白银时代和三四线城市的黑铁时代将是我国房地产行业未来10年的主基调。

只要调控政策存在,房地产的供求矛盾就不能合理缓解,房价的正常涨跌就会被主观遏制。也许,这正是管理者希望把控的执政艺术。这样的话,对我们来说,判断房价因此而变的更加的简单了,请牢记一句话:供求决定涨跌,政策决定时机!

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